Actualidad de la vivienda social en el Perú

Autor: Carlos Jara Cuevas. Analista de política social e internacional con postgrados en la Unv. Autónoma y Complutense de Madrid.

Madrid 23/02/2023

Actualmente en el Perú su capital Lima viene sucediendo el impacto de la promoción inmobiliaria privada convirtiendo antiguos solares en edificios que llegan en el mayor de los casos a 20 plantas y lo más sorprendente del descontrol como ejemplo tenemos que en la Plaza Mayor del distrito de Lince se haya permitido construir un edificio de quince plantas contraviniendo las normativas apolítico está ya se ha construido. Pero un asunto mayor es que la Constitución Política del Perú de 1993 tampoco comprende a la vivienda como un derecho fundamental de los ciudadanos, la cuestión de la vivienda no es una cuestión de política de Estado sino un asunto del interés especulativo financiero encareciendo por ello su precio y las tasas de interés hipotecarios.

Si tomamos como ejemplo el caso español debido a su actual impacto y a la movilización social que ha alcanzado y a la presencia de empresas españolas presentes en el mercado peruano nos lleva citar las declaraciones de Ada Colau de la PAH (Plataforma de afectados por la Hipoteca) cuando responde con estas palabras respecto a la burbuja inmobiliaria…. “Ha habido una estafa generalizada. Esa parte fuerte se ha enriquecido -mobiliarias, bancos, promotoras, constructoras, tasadoras, notarios...-, han hecho miles de millones de beneficios, mientras que la otra parte ha perdido todo para siempre. No es sólo cuestión de responsabilidades, sino de quién ha salido ganando y quién perdiendo. Es el negocio del siglo. Durante los años de la burbuja, la gente ha pagado intereses. Más tarde, cuando la cosa va mal, no sólo se te acumulan las cuotas que no puedes pagar, sino que te empiezan a cobrar los intereses, que son abusivos. Inmediatamente la deuda empieza a crecer y cuando llega el momento de la subasta puede darse el caso de que la deuda sea igual al momento inicial, tras los años que has pagado.

"La persona desahuciada, aunque trabaje veinticuatro horas al día, es posible que jamás logre pagar la deuda"

Los intereses de demora son elevadísimos. Si a esto le sumas los costes judiciales, la gente al final se encuentra con deudas inmensas. Es un delirio. Hay gente que ha pagado decenas de miles de euros pagando cuotas altas porque hubo el problema de la subida del Euribor. Tras pagar miles de euros, se queda sin casa y con una deuda igual que la inicial que además vuelve a generar nuevos intereses”……Ada Colau propone desde la iniciativa legislativa que conto con un millón y medio de firmas de ciudadanos españoles plantear un derecho fundamental en el contexto del derecho a la vivienda y la relación con la hipoteca y los desahucios..…”La solución que se propone en la presente Iniciativa Legislativa Popular es hacer de la DACION DE PAGO la fórmula preferente para la resolución de este conflicto: en el caso de que el bien ejecutado sea la vivienda habitual, su adjudicación por parte de la entidad financiera supondrá el pago de la deuda, extinguiéndose totalmente la misma junto con los intereses y costas. La extinción de la deuda comportará por efecto de la ley la extinción de cualquier tipo de fianza o aval.

Un Gobierno consciente de la cuota de responsabilidad de las entidades financieras y de las propias administraciones públicas en lo ocurrido no debería dudar en colocar el derecho a la vivienda de las personas susceptibles de ser desalojadas por encima de los beneficios de la banca. En realidad, una medida como la dación en pago es tan sólo un paso en la lucha para frenar la cultura especulativa que ha conducido a la situación actual. A su vez, la dación en pago liberaría a las administraciones públicas de la necesidad de atender con fondos públicos el empobrecimiento económico, social y personal de las familias.

En coherencia con esta propuesta se regula la paralización de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias, proponiéndose la conversión de la vivienda adjudicada por la entidad financiera en un alquiler social a favor del ocupante, con unos importes de renta situados en el 30% de la renta del arrendatario.

Estas propuestas, además, están en la línea de las observaciones que la Unión Europea ha efectuado para prevenir los problemas de sobreendeudamiento y para que el acceso al crédito se haga de forma responsable. Supondría hacer efectivo el derecho del deudor de buena fe, en sede hipotecaria, a rehacer su vida económica, y equiparar así la normativa española a la del entorno europeo, donde están previstos diversos procedimientos, bien administrativos, bien judiciales, para afrontar las situaciones de insolvencia de personas físicas”.

Razón mayor para que el actual gobierno de Ollanta Humala desarrolle un plan de inversión pública en viviendas sociales a gran escala nacional y atienda esta problemática que atañe a miles de familias peruanas y que además inserte programas como Mi Vivienda en efectivos programas de viviendas sociales. Y también hay que considerar que la pobreza y la extrema pobreza no esta erradicada Así mismo es necesario conocer la situación de la oferta privada de vivienda que hay en el Perú la cual nos refleja que; La gran mayoría de la población no ha podido acceder a la oferta privada de vivienda en el Perú. El 41,83% de la población que necesita vivienda vive en extrema pobreza, el nivel socioeconómico bajo representa alrededor del 26,11% es decir, entre ambos suman un 67,94% de la población cuya demanda de vivienda no puede ser satisfecha por el sector privado, dadas las expectativas de ganancia de éstos. Con lo cual dar credibilidad a quienes política y mediáticamente nos anuncian de una boyante clase media peruana choca contra este muro de pobreza estructural sino de una pobreza que se hereda asi que pensar que pagarse un taxi, ir a los megaplazas, endeudarse a punta de tarjetas de crédito, tener un tv 42” pantalla plana, contar con salarios precarios y empleos con un régimen laboral flexibilizado sin estabilidad y obligaciones de aportar a las “AFPs” es manipular la pobreza con el consumo crediticio es decir un esclavo del crédito inducido, esta es la llamada “clase media burbuja” peruana en un modelo de crecimiento extractivista que se resiste a un modelo industrial tecnológico productivo de largo aliento para el país.

Para tratar este tema de interés social y político entrevistamos en esta oportunidad para nuestros lectores a la Dra. María Elena Salvatierra Ramos, destacada asesora en el Congreso del Perú.

CJC..- ¿Por qué la vivienda es un derecho?

MESR.- El derecho a la vivienda es un derecho humano fundamental, establecido en los Protocolos, Tratados y Convenciones internacionales, regionales y subregionales como es en el caso de la región Andina de América Latina, de igual modo en varias Constituciones o leyes nacionales. Sin embargo, debemos entender que de acuerdo a la concepción doctrinal internacional se comprueban en que no existen discrepancias apreciables salvo en todo caso en lo relativo al concreto alcance de cada uno. El efectivo cumplimiento de las normas jurídicas internacionales en que se proclaman los derechos humanos, pende de la iniciativa y buena voluntad de cada uno de los Estados implicados. No existe una vía directa que permite imponer su cumplimiento, las organizaciones internacionales no disponen realmente de mecanismos indirectos de compulsión, ya que el recurso el empleo de la fuerza coercitiva se ve frenado todavía por múltiples reservas de todo tipo. Por lo que podemos indicar que el derecho a la vivienda están condicionadas finalmente a la voluntad política de los Estados firmantes de los Tratados, Pactos, Convenciones, etc. Para el cual citamos el ejemplo de la Constitución del Perú de 1993 en el cual no existe este derecho fundamental ni se reconoce textualmente, esto no significa que sea un retroceso sino una doctrina negacionista respecto a este derecho humano fundamental.

Un mejor conocimiento del derecho a la vivienda y de las obligaciones de los Estados inherentes a él es una pre condición necesaria para su realización concreta. Pero este conocimiento no es, evidentemente, suficiente. Es esencial que los movimientos sociales, grupos y ONG que defienden a los sin techo, a los que tienen alojamientos precarios y a los desalojados, se apropien de este derecho y acudan a los mecanismos de protección disponibles a nivel nacional, regional e internacional para apoyarlos en su reivindicación.

CJC.- ¿Hagamos una breve visión histórica de la vivienda?

MESR.- El derecho a la vivienda tiene una fecha inmemorable desde las primeras agrupaciones de seres humanos que iban de un lugar a otro guiados por la recolección, la caza y la pesca, es decir en cada periodo del desarrollo de la humanidad y sus formas de organización política económica y social la vivienda siempre ha sido una constante de la organización de las comunidades y los pueblos y sus Estados. Sin embargo de una vivienda producto de la agrupación colectiva de las primeras comunidades evoluciono en dos sentidos como derecho personal y como propiedad y usufructúo de dicho bien inmobiliario. La vivienda nunca hasta el surgimiento y proclamación de los derechos humanos ha sido considerada como un derecho humano fundamental donde corresponde al Estado regular su adquisición y su promoción en políticas sociales de acceso universal como vivienda digna e inherente a los derechos humanos fundamentales de la persona y de su unidad familiar.

Cuando en el siglo XIX comenzó a surgir los primeros movimientos sociales, la agrupación de artesanos, obreros y campesinos registraron en Europa la total indefensión de derechos para el acceso a una vivienda digna, luego continentes donde se ubican las primeras colonias la vivienda estaba restringida a la propiedad y usufructúo de los grandes propietarios tanto en zonas urbanas como rurales. Es en el siglo XX cuando los planes de una mayor expansión urbana de los sectores medios y ricos construían sus nuevos planes de desarrollo urbanístico, la vivienda solo era concebida como un acceso a un bien privado producto de la capacidad adquisitiva del usuario o sujeto de crédito y no así como la promoción al acceso como una política social urbana en ascenso, incluso los llamados sistemas de alquileres no eran ni fueron sistemas de acceso a una propiedad de la vivienda sino como usuario mediante un contrato de alquiler permanente, constituyendo así mismo como parte de la especulación y el lucro de la vivienda en el mercado inmobiliario.
Por ello señalamos que el derecho a la vivienda digna y el acceso a ella constituyen un problema que enfrenta la humanidad a través de su historia, por lo tanto el carácter de este problema es universal que afecta uno de los derechos fundamentales de las personas en la actualidad, frente a ello muchos entendidos afirman que a la fecha ningún país ha sido capaz de satisfacer con dignidad esta necesidad humana básica, porque el derecho a la vivienda está sujeta no a la predominancia de políticas sociales sostenibles sino a la especulación del suelo urbano y de la promoción inmobiliaria.

CJC.- ¿Nos puede citar comparativamente algunos ejemplos?

MESR.- Hay dos escenarios a los que podemos tomar como referentes de proyectos de viviendas con intervención social estatal; la primera la vivienda social en las sociedades del Estado del Bienestar donde el acceso se han venido dando desde programas de intervención pública para la introducción del usuario como hipotecado a un crédito de acceso social con bajas tasas de interés o en su defecto mediante la promoción de los alquileres venta y en otros el acceso a los alquileres indefinidos con costos accesibles para las unidades familiares. Y en el segundo caso está la vivienda en los llamados en otro tiempo países socialistas donde el acceso a la vivienda era de pleno derecho en el uso pero mas no en la propiedad del bien inmobiliario, debido a que sus políticas de promoción venían precedidas de viviendas sociales del estado sin embargo han coexistido viviendas familiares privadas anteriores a los procesos políticos del llamado socialismo real. Con la caída del sistema soviético la totalidad de las viviendas fueron transferidas a sus usuarios mediante la adquisición de las mismas constituyéndose una masificación de los nuevos propietarios de las viviendas con la incorporación a la economía de mercado, quedando para siempre eliminadas las prestaciones en el consumo del agua, la luz y el gas quedando ello como facturas de consumo a pagar por cada propietario de las antiguas viviendas sociales. En la actualidad en estos países el acceso a una vivienda social no figura en el papel de la política de estado muy a pesar de que muchos de ellos se incorporaron a la unión europea, constituyendo igualmente que la vivienda es un problema social al mismo tiempo su acceso es una reivindicación de una vivienda digna como derecho humano fundamental.

CJC.- ¿Qué significa la burbuja inmobiliaria?

MESR.- Pero está sucediendo un hecho reversible en este siglo XXI, con la caída paulatina del derecho a una vivienda digna como resultado de la gran estafa inmobiliaria promovida con el aval de los EEUU y de los Estados europeos occidentales producto de las llamadas hipotecas subprime o los llamados derivados financieros de la gran especulación inmobiliaria como consecuencia de la crisis económica europea occidental iniciada en el 2007 hasta el presente, que vienen a constituir una gran estafa bancaria y financiera donde los bancos privados terminan apoderándose de las viviendas mediante los desahucios y la continuidad del endeudamiento por parte del usuario hipotecado que a pesar de haber perdido la vivienda y el banco apropiarse de ella no liquida la deuda, sino que la prolonga no existiendo el derecho a la Dación en Pago, constituyendo una violación de los derechos fundamentales de la persona como consumidor y a la impunidad de los bancos y las financieras privadas existentes avaladas por los Estados de la Europa occidental, caso que muy bien se puede repetir en cualquier país que nos es vigilante y regulador del mercado y de la intervención de los bancos y las financieras del capital privado especulativo.

CJC.- ¿Cuáles son sus observaciones sobre esta situación en Perú?

MESR.- A pesar de que este derecho de carácter colectivo debería representar el bienestar y el desarrollo humano, desafortunadamente; existe un enorme déficit mundial identificado, que supera fácilmente los 1,000 millones personas viviendo en condiciones de precariedad habitacional, incluidos entre ellos los "sin techo".

Entonces estamos en la condición de afirmar que el acceso a la vivienda digna en países como el nuestro el Perú, es un derecho inalienable y universal, que forma parte de los derechos humanos fundamentales, como sucede en varios de los sectores vinculados a los derechos sociales; la educación, la salud y el empleo. En nuestro país, la precariedad económica de un amplio y mayoritario núcleo de la sociedad, impide el acceso a los bienes y servicios indispensables que nos permita alcanzar una vida digna, concentrándose este sector en áreas no aptas para el establecimiento humano, pero con existencia real producto de las invasiones de migrantes del campo o de zonas andinas, que se concentran en la ciudad capital Lima y las capitales de departamentos, lo que da lugar a una situación de permanente empobrecimiento,. de hacinamiento, insalubridad y condiciones de inseguridad. La precariedad material de las viviendas es tal que las unidades habitacionales que se generan a través del estado casi no existen, las que se edificaron en los llamados asentamientos humanos son simplemente los llamados cubículos, son en muchos casos, indignas para la condición humana; estos “planes de vivienda”, marcan un alto nivel de hacinamiento, situación que se agrava por sus efectos inmediatos en la salud y por la carencia de un sistema adecuado de distribución de agua potable, así como por un régimen permanente de eliminación de residuos, que constituyen aspectos determinantes en la degradación ambiental urbana, si tomamos un dato mas reciente tenemos a 10 millones de peruanos aproximadamente carentes de agua potable asunto que suma al de la vivienda y eleva exponencialmente la marginalidad social.

CJC.- ¿Qué demandaría Ud. Sobre la falta de políticas de vivienda desde el Estado?

MESR.- Por ello una política pública de vivienda debe tener dos tipos de intervención la política de vivienda social con inversión pública y los programas públicos-privados de viviendas sociales, sin que por ello deje de existir la promoción inmobiliaria privada de la vivienda. Considerando algunas cuestiones la adquisición hipotecaria de largo plazo a costos accesibles e intereses solidarios debido a la necesaria implicancia de subvención del Estado y también el acceso mediante el sistema de alquiler venta a largo plazo, considerando en ello la situación de empleo de los adquirientes. Si partimos de una experiencia del proceso de crecimiento irregular de la vivienda en Lima,; ejemplo los barrios obreros de los años 40 y 50 a la masiva invasión y ocupación de tierras para instalar Asentamientos Humanos en la década de los 60, 70 y 80 incluyendo las más recientes, y el fracaso y quiebre del FONAVI, urge establecer un gran plan de desarrollo del planeamiento urbano de la vivienda y de su nuevo concepto de crecimiento planificado de cara a los próximos veinte años. Por ejemplo para Lima metropolitana planificar la ciudad y por consiguiente la vivienda digna, se ha llegado a una proyección estimada de la necesidad de construir 2´806,616 millones de viviendas bajo el concepto de apartamentos con todas las condiciones de habitabilidad y calidad de vida, esto significa reordenar el crecimiento urbano planificado para una ciudad moderna. Esto implicaría que la población marginal habitante de cerros y laderas se incorpore a esta nueva dinámica de crecimiento habitacional ordenado y planificado para una vida digna.

CJC.- ¿Existen situaciones que caminan a que sucedan problemas con la industria de la construcción y su desbordado crecimiento inmobiliario especulativo?

MESR.- Por otro lado, la irresponsabilidad del estado que ha dejado en manos de la oferta y la demanda y en poder de los empresarios la tarea de contribuir en la edificación de viviendas, no tienen ningún contenido social ni responde a un nuevo concepto de ciudad para el siglo XXI, simplemente subsiste el interés del gran capital de amasar fortuna, generar la especulación en el mercado inmobiliario y subrepticiamente ir generando una burbuja inmobiliaria para la especulación de la propiedad hipotecada, situación que dificulta el cumplimiento de estos derechos fundamentales al no existir la presencia reguladora del Estado peruano en el mercado inmobiliario de exclusiva naturaleza privada. Por ejemplo el cemento a nivel europeo esta en un 70% paralizado su producción con lo cual sus precios no se han disparado a nivel internacional, ahora bien dicen que hay demanda y poca vivienda construida y esto es evidente por lo que urge que se inicie una etapa expansiva de la inversión pública en viviendas sociales para los próximos veinte años, esto generara empleo masivo y duradero y todo el circuito económico y social que rodea a este sector se amplia y crece a ello se agrega la expansión de las infraestructuras de ingeniería por lo que el crecimiento se mantendría en un estándar de un 5 al 6.5% de crecimiento económico. No hay que olvidar que de 1950 a 1975 el crecimiento económico del Perú fue de un 5% solo que ahora nuestras capacidades movidas por la diversificación extractivista es mucho más variada y expansiva.

Entonces finalmente podemos comentar que la Constitución de 1993 del fujimorismo no contempla este derecho humano a una vivienda digna como derecho fundamental, pero una iniciativa legislativa dentro de las políticas de inclusión social vinculada al derecho a una vivienda social digna para los peruanos es necesario impulsar una reforma constitucional para hacer efectivo el reconocimiento de este derecho, que ya tiene un precedente constitucional referida en la Constitución de 1979 en la que si se encuentra prevista y la cito para conocimiento de todos ustedes y lo que contempla… “Artículo 18.- El Estado atiende preferentemente las necesidades básicas de la persona y de su familia en materia de alimentación, vivienda y recreación. La ley regula la utilización del suelo urbano, de acuerdo al bien común y con la participación de la comunidad local. El Estado promueve la ejecución de programas públicos y privados de urbanización y de vivienda. El Estado apoya y estimula a las cooperativas, mutuales y en general a las instituciones de crédito hipotecario para vivienda y los programas de autoconstrucción y alquiler venta. Concede aliciente y exoneraciones tributarias a fin de abaratar la construcción. Crea las condiciones para el otorgamiento de créditos a largo plazo y bajo el interés”. Esta es una gran oportunidad política y social para el Perú y además sacar adelante esta propuesta legislativa.

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